公积金新政有望加速赤峰楼市去库存

来源：吉屋网综合整理发布时间：2015-09-02 00:00:00

8月31日，住建部等三部委连络发文，再次降低公积金贷款的门槛。文件规定，还清首套房公积金贷款，再次申请公积金贷款采办第2套房的，*比率降至2成。该策略持续了旧年“930”新政此后，经过“降成本、提杠杆”来激劝自住性、改良型住宅需要的策略大旨，也持续了公积金担任扶持楼市“主力军”的策略采用。

从旧年10月9日三部委发文，请求“降低贷款门槛、提高贷款额度和推动异地贷款”此后，公积金对楼市的扶持力度络续加大。比如近一年来，接踵有100多个城市出台了公积金新政，公积金贷款利率也数次下调。额外是“330”新政将首套房公积金贷款*比率降至2成，二套(还清首套)比率降至3成。

与“330”新政对比，此次公积金策略调整有三个变更：一是二套房(还清首套)公积金贷款*比率从3成降至2成；二是二套房公积金贷款不再区分普通和非普通住宅了；三是北上广深可自立决意二套房公积金贷款*比率能否调整。其它，值得关切的是，不管是贷款利率，还是*比率，现在公积金策略已经与2008年-2009年同等了。

此次公积金策略鼎力度调整，要紧方针是经过鼓励改良型住宅需要，实现3、四线城市“去库存”。尽管全国商品房出售面积持续上升，但库存压力却难以缓减。停止7月末，全国商品房待售面积比6月末增添了521万平方米，比2014岁尾增添4000万平方米。库存逆势爬升的根蒂原因在于“供求错配”，即核心城市楼市需要较着上升(同比增幅在30%高低)，推动全国出售面积止跌反弹，但供给和库存却要紧集结在600多个3、四线城市。

同时，3、四线城市常住住户首套房的拥有率较高(多数在90%)，且待售库存单套面积较大。是以，不管是降低二套房公积金*比率，还是不再区分普通和非普通住宅，都意在有针对性地加大3、四线城市楼市库存消化力度。只要楼市库存真实消化了，能力提振开发商“拿地”和开工的积极性，扭转楼市“先行方针”——地盘采办、开发*和新开工持续下滑的场面。

另外一方面，在公积金利率已降至历史低位，而几天前再次下调商业贷款基准利率(也到了历史低位)的情形下，站在“金九银十”即将来临的起点上，再次降低公积金贷款*比率，方针也是为了夯实楼市上升的根蒂根基。因为，尽管旧年“930”新政此后，楼市持续三个季度上升，但参与本年下半年，上升势头有转弱的迹象。

起初是核心城市楼市出售回落趋势较着。7月和8月份，CREIS监测的30个城市出售面积环比别离下降2.21%和6%。此中，“领头羊”一线城市别离下降1.91%和15%，而核心城市的供给也在8月份下滑了7%。其次，库存留本年5月份头次下降(比4月削减15万平方米)后，延续两个月上升，7月份更是增添了521万平方米。较后，成本面有趋紧预期。参与下半年，银行房贷额度*先严重，首套房贷利率折扣也*先削减。再加上，近期国民币贬值叠加成本外流预期，成本面严重对楼市的作用*先显现，商场对“金九银十”的预期也*先谨严起来。

除“去库存”和夯实楼市上升根蒂根基外，此次公积金策略调整，也在于周全落实“分类调控、因城施策”，纠偏策略“一刀切”的反面作用。旧年“930”新政此后，松绑二套房贷认定尺度、降低二套房贷*比率，和营业税免征期“5改2”，是包罗深圳、上海在内的一线城市楼市快速走向火热、*需要出现的要紧原因。是以，此次策略调整，第1次在公积金上提出差异对待，策略纠偏意味浓郁。

并且，包罗上海、广州、厦门、南京在内的核心城市，因为楼市持续上升，和前几回公积金新政的实施，公积金可贷额度受到严重冲击。现在，这些城市已经出现了公积金“无钱可贷”和“列队等贷”的场面。为了处理“额度荒”的成绩，近期广州和南京已经*先启用“公转商贷款贴息”形式，即由商业银行向市民发放履行公积金利率的贷款，公积金贷款与商业贷款之间的利钱差额，由公积金核心向银行付出。

同时，核心城市公积金贷款额度也有限制，比如北京和上海家庭较高贷款额度均为120万元，广州和深圳别离为80万元和90万元。在近期房价持续上升的背景下，二套房公积金贷款*20%的策略根蒂无望在这些城市“落地”。由此，此次公积金新政完满是针对二线和3、四线城市的出台的。并且，多数二线城市和3、四线城市，因为房屋总价低，公积金贷款上限能够笼盖单套房总价。再加上，这些城市公积金贷款买房的比率也对照高，此次策略调整也有较好的针对性。

包罗此次三部委公布公积金“新政”，再连络近期“限外”策略周全松绑，全国性的楼市策略辞别了“330”新政此后的“空窗期”。新一轮策略扶持，是在微观经济前瞻性方针(如PMI)走弱、全球成本商场震动、国民币贬值和成本外流预期、多量商品价钱*等等冲击下，和我国“稳增加”根蒂根基仍需夯实的背景下去公布和实施的，具有及时性、合理性和较强的针对性，有助于发挥内需在“稳增加”中的积极作用。深圳市房地产研究核心李宇嘉